Ser propietario en España no siempre es sinónimo de tranquilidad. En los últimos años, el aumento de los impagos de alquiler y los casos de “inquiokupación” ha generado un nuevo desafío: además de perder rentas, los dueños deben seguir tributando por ellas.
Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) confirma que, incluso si el inquilino no paga, el propietario está obligado a declarar esas rentas como si las hubiera cobrado. La medida afecta tanto a residentes fiscales en España, como a españoles que viven en el extranjero (por ejemplo, en Emiratos Árabes Unidos) y mantienen propiedades arrendadas en el país.
El criterio no es nuevo, pero sí genera controversia: Hacienda aplica el principio del devengo, lo que significa que los ingresos deben declararse cuando son exigibles, aunque el propietario no los haya percibido.
Cuando se habla de “ingresos exigibles”, quiere decir que el propietario ya tiene derecho legal a cobrar ese alquiler, aunque el inquilino aún no haya pagado. Es decir, basta con que haya pasado la fecha acordada en el contrato para que Hacienda considere que esa renta “existe” a efectos fiscales.
¿Qué significa para el propietario?
Comprender el alcance de esta medida es clave para evitar errores o sanciones en tu Ddeclaración de la Renta en España.
- Hacienda exige declarar las rentas de alquiler aunque el inquilino no haya pagado.
- El criterio de devengo impone tributar por lo que deberías cobrar, no por lo efectivamente cobrado.
- Esto aplica tanto a quienes declaran IRPF en España como a los que tributan por IRNR desde el extranjero. (Impuesto sobre la Renta de no Residentes en España)
Consecuencias de esta medida
Esta resolución tiene efectos directos sobre el bolsillo de los propietarios.
- Pérdida de ingresos reales: el alquiler no llega a tu bolsillo.
- Obligación de tributar: debes declarar la renta y pagar impuestos, generando un doble impacto económico.
Esta doctrina ya fue reconocida por el Tribunal Supremo en 2021 (sentencia 1467/2021), y ahora se refuerza frente al fenómeno de la “inquiokupación”, una preocupación creciente en España.
El concepto de la “inquiokupación”
El fenómeno de los inquilinos que dejan de pagar o permanecen en la vivienda sin derecho, se ha extendido en los últimos años.
En el tercer trimestre de 2025, más de 23.000 viviendas ocupadas ilegalmente salieron a la venta en España, muchas a precios entre un 30 % y un 50 % por debajo del valor de mercado.
Una cifra que evidencia la inseguridad jurídica y el coste que afrontan miles de propietarios cada año.
¿Existen excepciones legales?
En algunos casos, la ley permite retrasar la declaración de las rentas impagadas. No obstante, la única vía para diferir la imputación fiscal, es cuando las rentas están pendientes de resolución judicial firme. En ese caso, puede posponerse la declaración hasta que el proceso termine.
Sin embargo, el proceso judicial puede tardar años, lo que deja a muchos propietarios en una situación fiscal y económica complicada.
Consejos para propietarios en España y residentes en el extranjero
Unas buenas prácticas pueden ayudarte a proteger tus finanzas y evitar sanciones.
- Revisa tu situación fiscal si eres residente en Emiratos y tienes propiedades en España.
- Consulta a un asesor especializado en fiscalidad internacional.
- Si sufres impagos o ocupaciones ilegales, documenta todo y actúa legalmente cuanto antes.
- Mantente informado sobre reformas legislativas y medidas de protección al arrendador.
Preguntas frecuentes sobre alquileres impagados y tributación
Resolvemos las dudas más habituales que surgen entre propietarios y no residentes.
- ¿Debo declarar el alquiler si mi inquilino no me paga? Sí. Según el criterio del TEAC, debes declarar la renta como si la hubieras cobrado, salvo que exista un proceso judicial en curso que lo impida.
- ¿Qué pasa si tengo una propiedad en España pero vivo en Emiratos? Tributarás por IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), y las reglas son las mismas: se declara la renta exigible, no la cobrada.
- ¿Puedo deducirme el impago o recuperar lo pagado a Hacienda? Solo si el impago se declara judicialmente incobrable o tras un procedimiento legal concluido. En ese momento, puede solicitarse una rectificación de la autoliquidación.
- ¿Se prevén cambios en la ley para proteger más al propietario? En 2025 siguen sobre la mesa propuestas para acelerar los desahucios y revisar el tratamiento fiscal de las rentas impagadas, aunque aún sin fecha firme de aprobación.
- ¿Qué recomiendan los asesores fiscales? Actuar con rapidez ante los impagos, mantener registros completos y buscar asesoramiento especializado en fiscalidad internacional para evitar sanciones o errores en la declaración.
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